Fragen und Antworten

Die wichtigsten Bestimmungen zum Bauwesen finden sich im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG) und den zugehörigen Verordnungen, in der Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Bülach und im Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch (EG zum ZGB). Hinzu kommen verschiedene eidgenössische und kantonale Umweltschutznormen (Lärm, Luft, Gewässer, Energie usw.).  

• Planungs- und Baugesetz In neuem Fenster: Link zum Planungs- und Baugesetz 
• Allgemeine Bauverordnung In neuem Fenster: Link zur Allgemeinden Bauverordnung 
• Bauverfahrensverordnung In neuem Fenster: Link zur Bauverfahrensverodnung 
• Bau- und Zonenordnung (PDF nicht barrierefrei, 182 Kb)

Das ordentliche Baubewilligungsverfahren (mit amtlicher Publikation) dauert bei Routinefällen in rein kommunaler Kompetenz rund 45 Tage. Bei komplexeren Fällen mit Koordinationspflicht betreffend neben- oder übergeordneten Erlassen ist mit 90 Tagen zu rechnen. Das Anzeigeverfahren dauert in der Regel maximal 30 Tage. Voraussetzung sind vollständige und korrekte Baugesuchsunterlagen.

Die Baubehörde hat Bauvorhaben nach der Vorprüfung bekannt zu machen. Mit der Bekanntmachung sind die Gesuchsunterlagen während 20 Tagen öffentlich aufzulegen (PBG § 314) .

Während der 20-tägigen Publikationsfrist werden die Baugesuche der Stadt Bülach bei der Abteilung Planung und Bau, Hintergasse 1, während der Schalteröffnungszeiten öffentlich aufgelegt.
 

Während der 20-tägigen Publikationsfrist kann jeder Mann und jede Frau die Baugesuchsunterlagen einsehen. 

Wer mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden ist oder in das Verfahren einbezogen werden möchte, muss innert der 20-tägigen Publikationsfrist schriftlich den Antrag um Zustellung des baurechtlichen Entscheids stellen. Falls die direkte Betroffenheit des Antragstellers nicht gegeben ist, ist die Legitimation nachzuweisen. Vor allem, wenn im Namen eines betroffenen Nachbareigentümers der Entscheid verlangt wird.

Wer das Zustellungsbegehren nicht rechtzeitig stellt, verwirkt sein Rekursrecht (PBG § 315 ff.).

Wenn der baurechtliche Entscheid von der Behörde gefällt ist, wird dieser den Antragstellenden zugestellt. Der baurechtliche Entscheid ist in der Regel kostenpflichtig (Fr. 50.-). Damit ist auch die Zustellung von nachbarschaftsrelevanten Nachfolgeentscheiden inbegriffen.

Vorbehalte

Amtliche Publikationsorgane der Stadt Bülach sind:

• Amtsblatt des Kantons Zürich In neuem Fenster: Link zum Amtsblatt des Kantons Zürich
• Neues Bülacher Tagblatt In neuem Fenster: Link zur Inseratenabt. Neues Bülacher Tagblatt und Zürcher Unterländer
• Zürcher Unterländer In neuem Fenster: Link zur Inseratenabt. Neues Bülacher Tagblatt und Zürcher Unterländer

Bei dieser Internetseite handelt es sich nicht um ein amtliches Publikationsorgan, sondern lediglich um ein zusätzliches Dienstleistungsangebot der Stadt Bülach. Sollten Differenzen zu den offiziellen amtlichen Publikationen bestehen, gilt deren Text resp. derjenige des Amtsblatts. Es können keine Haftungsansprüche aufgrund von Fehlern auf dieser Internetseite geltend gemacht werden.

Die Baubewilligungsgebühr richtet sich nach der kommunalen Verordnung über die Gebühren im Bauwesen vom 29. August 2001 (Teilrevision 23. März 2005). Der Stadt Bülach von anderweitigen kommunalen oder kantonalen Behörden, Amtsstellen und Organen im Zug des baurechtlichen Prüfverfahrens in Rechnung gestellte Kosten und Gebühren werden den Baugesuchsstellenden weiterverrechnet.

Die Stadt verfügt über keine Angaben von privater Seite über Bauland, das zum Verkauf steht. Erfahrungsgemäss sichern sich regelmässig Architekten, Generalunternehmer und Immobilienvermittler verfügbare Baulandreserven zu eigenen Geschäftszwecken. Allenfalls werden Sie über die üblichen Internet-Links (www.immopool.ch; www.immoscout.ch usw.) sowie Architekturbüros fündig. Anhand des Ortsplans können Sie selber herausfinden, wo sich unüberbaute Grundstücke befinden. In diesem Plan sind auch die Grundstücks-Katasternummern vermerkt. Anhand der Katasternummer kann auf dem Grundbuchamt (Marktgasse 1, 8180 Bülach) die Eigentümerin/der Eigentümer ausfindig gemacht werden. Die Eigentümerin/der Eigentümer kann Ihnen mitteilen, ob das jeweilige Grundstück zu verkaufen ist. Eine weitere Möglickkeit ist die Aufgabe eines Inserats in der Tagespresse (Neues Bülacher Tagblatt, Zürcher Unterländer, Regionalausgabe des Tages-Anzeigers usw.). Der GIS-BROWSER (Geographisches Informationssystem des Kantons Zürich) deckt das ganze Kantonsgebiet ab, so dass dieses Vorgehen sinngemäss für aller zürcherischen Gemeinden gilt. Über die Grundstückspreise kann Ihnen die Stadt Bülach keine Auskünfte geben. 

• Ortsplan www.buelach.ch
• GIS-Browser In neuem Fenster: Link zum geographischen Informationssystem des Kantons Zürich

Wesentliche Voraussetzungen zur Erlangung des Bonus für Arealüberbauungen sind die Umsetzung des Minergie-Standards bei der Gebäudeausrüstung (inkl. Zertifikat-Nachweis durch die kantonalen Energiefachstellen vor Baubeginn) sowie die Beurteilung des Bauprojekts in städtebaulicher und architektonischer Sicht durch die Kommission für Stadtgestaltung. Die Richtlinien des Stadtrats für Arealüberbauungen nach § 71 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Ziffern 13.1 und 13.2 der Bau- und Zonenordnung können bei der Abteilung Planung und Bau bestellt werden.

Urwälder in den Tropen, aber auch in Kanada und Sibirien, sind von unersetzlichem Wert für unzählige Tier- und Pflanzenarten. Ausserdem sind sie von grosser Bedeutung für den Klimahaushalt der Erde. Durch den Raubbau ist das Gleichgewicht in der Natur stark gefährdet. Der Stadtrat Bülach hat am 10. Dezember 1997 beschlossen, bei der Ausführung öffentlicher Bauten auf die Verwendung von Holz aus Urwäldern zu ferzichten. Bauherren sind eingeladen, diesem Schritt zu folgen und nur einheimisches Holz für ihr Bauvorhaben zu verwenden.

Die Stadt Bülach achtet bei der Vergabe von Arbeiten und Lieferungen für eigene Bauvorhaben auf die Verwendung von ökologischen Baustoffen. Bauherren sind eingeladen, im Interesse der Umwelt und zu Gunsten der Nachhaltigkeit ihre Submissionen ebenfalls konsequent auf eine ökologische Basis zu stellen.

Eco-Bau In neuem Fenster: Link zur Eco-Bau

Massgebendes Kriterium ist, ob ein Gartenhaus oder Schopf baurechtlich als "Gebäude" zu werten ist. Auskunft gibt das kantonale Recht. § 2 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) bestimmt: Abs. 1: Gebäude sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse mehr oder weniger vollständig abschliessen. Abs. 2: Nicht als Gebäude gelten Bauten und Anlagen, deren grösste Höhe nicht mehr als 1,5 m beträgt und die eine Bodenfläche von höchstens 2 m2 überlagern.  Wird ein Gartenhaus also von seiner Grösse her als Gebäude qualifiziert, ist es baurechtlich bewilligungspflichtig. Laut § 14 lit. m der Bauverfahrensverordnung (BVV) gelangt grundsätzlich das Anzeigeverfahren (ohne Aussteckung und amtliche Bekanntmachung) zur Anwendung. Das örtliche Bauamt hat dennoch zu beurteilen, ob dabei keine zum Rekurs berechtigenden Interessen Dritter, vorab von Nachbarn, berührt werden. In Zweifelsfällen ist das Vorhaben zu profilieren und öffentlich bekannt zu machen, sofern der Gesuchsteller nicht das Einverständnis der offensichtlich zum Rekurs berechtigten Dritten schriftlich nachweisen kann.

Gartenhäuser oder Schöpfe gelten ihrem Zweck entsprechend als so genannte "Besondere Gebäude" im Sinne von § 273 des Planungs- und Baugesetzes (PBG). Dies sind Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Betreffend dem einzuhaltenden Grenzabstand zu benachbarten Grundstücken erlaubt die kommunale Bau- und Zonenordnung (BZO) in Ziffer 11.8 für Besondere Gebäude gegenüber den kantonalen Vorschriften (mind. 3,50 m) einen reduzierten Grenzabstand: Besondere Gebäude dürfen in Bülach bis zu einer Gebäudelänge von max. einem Drittel der nachbarlichen Grenze, jedoch höchstens bis zu einer Gebäudelänge von 8 m ohne nachbarliche Zustimmung mit einem auf 1,75m reduzierten Grenzabstand erstellt werden. Die Unterschreitung dieses Minimalabstands oder ein Grenzbau Besonderer Gebäude bedürfen in jedem Fall der schriftlichen Zustimmung des Nachbarn (Näher- oder Grenzbaurecht).

Die baupolizeiliche Beurteilung beschränkt sich auf die Überprüfung, ob das nachgesuchte Bauvorhaben den bau- und allenfalls spezialgesetzlichen Anforderungen entspricht. Der abschliessende Bauentscheid erfolgt in Form einer so genannten Feststellungsverfügung durch die rechtsanwendende Baubehörde. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, hat der Gesuchsteller ein Recht auf Bewilligung seines Bauvorhabens gemäss Eingabe, unbesehen allfälliger politischer Opportunitätsüberlegungen.

Voraussetzung für die Erteilung einer baurechtlichen Bewilligung ist gemäss Raumplanungsgesetz des Bundes (RPG), dass das Grundstück erschlossen, die Nutzung zonenkonform und die übrigen Bauvorschriften eingehalten sind (Art. 22 Abs. 2 und 3 RPG). Zur Zonenkonformität führt das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid RB 1998 Nr. 96 aus, dass eine gewöhnliche Mobilfunk-Basisstation kein Betrieb im Sinn von § 52 Abs. 3 PBG (Definition von Wohnzonen) ist und als blosse technische Infrastrukturbaute auch in einer Wohnzone zonenkonform ist. Im Weiteren gilt es, die bundesrechtliche NIS-Verordnung einzuhalten. Baugesuche für Mobilfunk-Basisstationen lässt die Bauverwaltung der Stadt Bülach anhand der eingereichten Pläne und des zugehörigen Standortdatenblatts freiwillig durch die kantonale Fachstelle Lufthygiene bei der Baudirektion (AWEL) auf Einhaltung der Analage- und Immissionsgrenzwerte überprüfen. Der Beurteilungsbericht wird zusammen mit den Gesuchsunterlagen zur Information interessierter Personen ebenfalls öffentlich aufgelegt. Im positiven Fall bescheinigt die Fachstelle anhand eigener Berechnungen, dass die nachgesuchte Anlage die erforderlichen Grenzwerte in allen Belangen einhält und mit Auflagen bewilligt werden kann. Baugesuche für Mobilfunk-Basisstationen, welche alle formal- und materiellrechtlichen Voraussetzungen erfüllen, sind somit von der Baubehörde zwingend zu behandeln (Verbot der Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung) und zu bewilligen.

Das Konzept der NIS-Verordnung geht vom heutigen, noch lückenhaften Erkenntnisstand über die Wirkungen nichtionisierender Strahlung auf die Gesundheit des Menschen aus. Die bekannten thermischen Wirkungen wurden bei der Festlegung der Immissionsgrenzwerte berücksichtigt. Der Verordnungsgeber (Bundesrat) hat erkannt, dass mit der blossen Übernahme der ICNIRP-Grenzwerte als Immissionsgrenzwerte im Blick auf mögliche nicht-thermische Wirkungen der Schutz vor nichtionisierender Strahlung lückenhaft wäre. Mit der zusätzlichen Festlegung des Anlagegrenzwerts als vorsorgliche Emissionsbeschränkung hat er den vermuteten nicht-thermischen Risiken und damit auch dem Vorsorgeprinzip (Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 2 USG) Rechnung getragen. Aus dieser Konzeption ergibt sich, dass Art. 4 NISV die vorsorgliche Emissionsbegrenzung abschliessend regelt. Die rechtsanwendenden Behörden können nicht im Einzelfall gestützt auf Art. 12 Abs. 2 USG eine noch weitergehende Begrenzung verlangen.

In der Schweiz haben wir mit dem Immissionsgrenzwert einen Grenzwert, der in vielen anderen Ländern ebenfalls gilt. Zusätzlich haben wir aber mit dem Anlagegrenzwert noch einen Vorsorgewert, den kaum andere Länder in dieser Strenge kennen (ausser China; vgl. BEZ 2004 Nr. 76, E. 10.2). Radio, Fernsehen und Radar senden gleichartige Strahlung aus, sind seit Jahrzehnten in Betrieb und unterliegen dabei erst seit der NISV verbindlichen Grenzwerten. Auch hausinterne Quellen (z.B. Elektrogeräte, Kochherde, Schnurlostelefone usw.) verursachen elektromagnetische Felder. Solche "hausgemachten" Felder sind in den meisten Fällen bedeutender als die externen Felder. Zur Reduktion der Strahlung in der eigenen Wohnung lässt sich also selber sehr viel beitragen (Broschüre "Elektrosmog" im Alltag: Elektromagnetische Felder erkennen und vermindern -> Link).

Verschiedentlich haben sich in der Schweiz einzelne Gemeinden dazu entschlossen, ein Moratorium für die Bewilligung weiterer Mobilfunkantennen zu erlassen, bis wissenschaftlich die Unbedenklichkeit erwiesen ist. Dies entspricht einer politischen Haltung, welche jedoch rechtsstaatliche Prinzipien verletzt und folgerichtig auch regelmässig aufsichtsrechtlich korrigiert wird. Wir zitieren diesbezüglich die Zusammenfassung des publizierten Rekursentscheids des Zürcher Regierungsrats (RRB Nr. 1191/2005) in Sachen Gemeinde Stäfa gegen Swisscom Mobile AG, Zürich, betreffend Moratorium für die Bewilligung von Antennenanlagen mit nichtionisierender Strahlung: "Die Zulässigkeit von Mobilfunkantennen ist durch das Bundesrecht, insbesondere das Umweltschutzgesetz und die NISV abschliessend geregelt. Die Änderung oder Anpassung dieser Schutzvorschriften fällt in die alleinige Zuständigkeit der Bundesorgane. Ein "Moratorium" zur Behandlung von Baugesuchen durch kommunale (oder kantonale) Baubehörden - begründet mit Zweifeln am Genügen der Schutzvorschriften - verletzt das Verbot der Rechtsverzögerung; sind die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baubewilligung erfüllt, verletzt die Nichterteilung der Bewilligung das Verbot der Rechtsverweigerung. Daran ändern gesundheitliche Bedenken gegenüber der nichtionisierenden Strahlung, die von Mobilfunkanlagen ausgeht, nichts."

Standortfrage: Mobilfunkantennen müssen technisch bedingt dort errichtet werden, wo auch telefoniert wird. Die einzuhaltenden strengen Grenzwerte liessen eine Stationierung ausserhalb des Wohngebietes oder allgemein der Siedlung schon rein theoretisch nicht zu, müssten doch die Feldstärken der Sendeanlage entsprechend erhöht werden, was wiederum Auswirkungen auf die NIS-Belastung der Benutzer von Mobil-Telefonen hätte. Im Gegenteil erfordern die Auflagen der NISV zum Strahlenschutz wie auch die neue UMTS-Technologie relativ engmaschige Antennennetze. Sodann fällt in Betracht, dass in der Schweiz verschiedene Mobilfunk-Anbieter über eine Konzession des Bundes verfügen (Swisscom, Orange, Sunrise, TELE 2) und je zum Aufbau eines unabhängigen Netzes berechtigt, aber hierzu auch verpflichtet sind. Bauverwaltung und Baubehörde ist es ein Anliegen, die Betreiberfirmen aufgrund ihrer lokalen Netzbedürfnisse (aktuell für UMTS) zu veranlassen, ihre Antennenstandorte - trotz unter­schiedlicher Netzkonfigurationen - soweit möglich ausserhalb des Wohngebiets zu wählen und zusammenzufassen. Dies ist in Bülach bisher weitgehend gelungen. Auch diesbezüglich sind aus Sicht des Strahlenschutzes (Gesamtbelastungen pro Standort) jedoch Grenzen gesetzt. Letztlich bedarf es selbstredend immer auch des Einverständnisses des jeweiligen Grundeigentümers. Aus der oben erwähnten Rechtspraxis ist ersichtlich, dass selbst in reinen Wohnzonen Antennenanlagen baurechtlich zulässig wären, soweit diese die NIS-Grenzwerte einhalten.

Qualitätssicherungssystem für die Sendedaten: Mobilfunk-Basisstationen dürfen nur mit einem System der Qualitätssicherung gemäss Rundschreiben des BAFU vom 16. Januar 2006 betrie­ben werden. Die baupolizeiliche Beurteilung basiert sodann auf dem gegenwärtigen Stand der Technik und des Wissens. Vorbehalten bleiben deshalb nachträgliche Auflagen, Sanierungsanordnungen oder ein Widerruf der Baubewilligung, wenn neue bzw. gesicherte wissenschaft­liche Erkenntnisse ernsthafte Hinweise auf gesundheitsschädigende Auswirkungen der Anlage ergeben sollten oder wenn die Einwirkungen auf Grund neuer Technologien weiter reduziert werden können (BGE 117 Ib 28, E. 6d; BEZ 1998 Nr. 21, E 4d).

Weiterführende Informationen unter www.luft.zh.ch In neuem Fenster: Link zum AWEL, Abt. Luft, Asbest, Elektrosmog -> Elektrosmog (NIS)

Technische Auskünfte zum Thema "Elektrosmog", auch hinsichtlich der Qualitätssicherung der Sendedaten von bestehenden Antennenanlagen im Betrieb, erteilt Herbert Limacher, zuständiger Experte bei der Baudirektion des Kantons Zürich, AWEL, Abteilung Lufthygiene, Postfach, 8090 Zürich, Tel. 043'259'41'74.

Baurechtliche Bewilligung erlöschen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn.

Sind für das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nötig, ist die letzte Bewilligung für das Erlöschen der übrigen und für den Baubeginn massgeblich.

Die Frist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere Gebäude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem Gebäude gewahrt.

Nebenbestimmungen zur Bewilligung beeinflussen den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind (§ 322 PBG).

Mit der Ausführung eines Vorhabens darf ohne schriftliche Erlaubnis der zuständigen Behörden nicht begonnen werden, bevor alle nötigen baurchtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind (§ 326 PBG).